월세 4년 계약, 어렵지 않아요! 임대차 계약 갱신청구권으로 안전하게 거주하는 법
목차
- 임대차 3법 핵심 요약: 왜 4년 계약이 가능해졌나요?
- 계약 갱신청구권, 정확히 무엇인가요?
- 4년 계약을 위한 계약서 작성 및 진행 절차
- 집주인이 거절할 수 있는 예외 사유와 대응법
- 보증금 및 월세 인상률 한도와 그 계산법
- 전월세 신고제, 4년 계약 시 필수 사항
- 4년 계약 종료 후의 상황과 대처
1. 임대차 3법 핵심 요약: 왜 4년 계약이 가능해졌나요?
월세 계약을 4년 동안 안정적으로 유지하는 방법이 있다는 사실, 알고 계셨나요? 이는 2020년 7월 31일 시행된 주택임대차보호법 개정안, 일명 임대차 3법 덕분입니다. 임대차 3법은 크게 계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제로 구성되어 있습니다. 이 중 특히 중요한 것이 바로 계약갱신청구권입니다.
과거에는 2년 계약 만료 후 집주인이 계약 연장을 거부하면 이사를 갈 수밖에 없었습니다. 하지만 이제 세입자에게 1회에 한해 2년 계약 연장을 요구할 수 있는 법적인 권리가 생겼습니다. 즉, 기존 2년 계약에 추가로 2년 계약을 연장할 수 있어 총 4년 동안 해당 주택에 거주할 수 있게 된 것입니다. 이로써 잦은 이사로 인한 부담을 줄이고 주거 안정성을 높이는 것이 가능해졌습니다. 많은 분들이 ‘4년 계약’이라는 말에 막연한 두려움을 느끼지만, 사실 이는 임차인의 권리를 적극적으로 행사하는 매우 간단한 절차입니다.
2. 계약 갱신청구권, 정확히 무엇인가요?
계약 갱신청구권은 세입자가 임대차 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 집주인에게 계약 연장을 요청할 수 있는 권리입니다. 이 권리를 한 번 사용하면 기존 계약과 동일한 조건으로 2년 더 거주할 수 있습니다. 예를 들어, 2025년 8월 31일 계약이 만료되는 경우 2025년 2월 31일부터 2025년 6월 31일까지 계약 갱신을 요청해야 합니다. 만약 이 기간을 놓치면 갱신청구권을 사용할 수 없으니 날짜를 꼭 기억하고 챙겨야 합니다.
이 권리는 구두로 요청해도 효력이 발생하지만, 추후 분쟁을 막기 위해 내용증명, 문자메시지, 카카오톡 메시지 등 기록이 남는 방법으로 요청하는 것이 좋습니다. 집주인에게 “주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약 갱신을 청구합니다”와 같은 명확한 문구를 보내는 것이 효과적입니다. 이렇게 계약 갱신을 요청하면 집주인은 정당한 사유 없이는 이를 거절할 수 없습니다.
3. 4년 계약을 위한 계약서 작성 및 진행 절차
4년 계약은 별도의 새로운 계약서가 필요한 것이 아닙니다. 계약 갱신청구권을 사용하면 기존 계약과 동일한 조건으로 2년 연장되므로, 별도의 계약서를 작성하지 않고도 자동으로 효력이 발생합니다. 다만, 월세나 보증금에 변동이 있거나 계약 조건을 명확히 하고 싶다면 ‘계약 갱신 합의서’를 작성하는 것이 좋습니다.
계약 갱신 합의서에는 임대인과 임차인의 인적 사항, 계약 만료일, 연장되는 계약 기간(예: 2027년 8월 31일까지), 보증금 및 월세 금액, 그리고 특약사항 등을 기재합니다. 이 합의서는 반드시 임대인과 임차인이 서명하거나 날인하고, 한 부씩 나눠 가져야 합니다. 이렇게 서류로 남겨 놓으면 나중에 보증금 반환이나 기타 문제 발생 시 증거 자료로 활용할 수 있어 매우 유용합니다. 만약 집주인이 계약서 작성을 꺼린다면, 문자로 계약 갱신에 합의했다는 내용이나 보증금 및 월세 금액이 변동되었다는 내용을 주고받고 이를 저장해두는 것도 좋은 방법입니다.
4. 집주인이 거절할 수 있는 예외 사유와 대응법
계약 갱신청구권은 세입자의 강력한 권리이지만, 예외적으로 집주인이 갱신을 거절할 수 있는 경우가 있습니다. 가장 대표적인 사유는 ‘임대인 본인 또는 직계존속, 직계비속이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우’입니다. 즉, 집주인이나 그 부모, 자녀가 직접 그 집에 살겠다고 하면 계약 갱신을 거절할 수 있습니다.
하지만 이 경우에도 집주인이 실제 거주하지 않고 다른 세입자에게 임대를 주거나 매매하는 경우, 세입자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상액은 갱신 거절 당시 월세의 3개월분, 임대인이 제3자에게 받은 임대료와 갱신 거절 당시 임대료의 2년분 차액, 또는 실제 발생한 손해액 중 가장 큰 금액으로 산정됩니다. 따라서 집주인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절했다면, 나중에 해당 주택의 등기부등본을 확인하거나 전입세대 열람 내역을 확인하여 실제로 누가 거주하는지 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.
5. 보증금 및 월세 인상률 한도와 그 계산법
계약 갱신 시 보증금과 월세는 무한정 올릴 수 없습니다. 주택임대차보호법에 따라 5% 이내에서만 증액할 수 있도록 제한되어 있습니다. 이 5%는 환산보증금을 기준으로 합니다. 예를 들어, 보증금 5,000만원에 월세 50만원인 경우, 월세를 보증금으로 환산해야 합니다. 월세의 보증금 환산율은 12%이므로, 50만원 * 12개월 / 12% = 5,000만원입니다. 따라서 총 환산보증금은 5,000만원(보증금) + 5,000만원(환산 월세) = 1억원이 됩니다. 이 1억원의 5%인 500만원까지만 증액할 수 있습니다.
만약 집주인이 5%를 초과하여 증액을 요구하면, 초과분에 대해 임차인은 지급을 거절할 수 있습니다. 이미 초과분을 지급했다면 부당이득 반환 청구를 통해 돌려받을 수도 있습니다. 단, 5% 이내에서 보증금과 월세 중 어떤 것을 얼마큼 올릴지는 임대인과 임차인이 협의하여 결정해야 합니다.
6. 전월세 신고제, 4년 계약 시 필수 사항
전월세 신고제는 2021년 6월 1일부터 시행된 제도로, 보증금 6천만원을 초과하거나 월세 30만원을 초과하는 주택 임대차 계약 시 계약 체결일로부터 30일 이내에 관할 주민센터나 온라인으로 신고해야 하는 의무입니다. 이는 계약 갱신 시에도 동일하게 적용됩니다.
4년 계약을 위해 계약 갱신청구권을 사용하여 보증금이나 월세에 변동이 있을 경우, 증액된 금액으로 계약 내용을 변경 신고해야 합니다. 신고를 하지 않거나 허위로 신고하면 최대 100만원의 과태료가 부과될 수 있습니다. 전월세 신고를 완료하면 확정일자가 자동으로 부여되므로, 전세 보증금을 안전하게 보호할 수 있는 중요한 절차가 됩니다. 따라서 4년 계약 시에도 반드시 이 부분을 챙겨야 합니다.
7. 4년 계약 종료 후의 상황과 대처
2년 계약 후 계약 갱신청구권을 사용하여 4년을 채운 경우, 그 이후에는 어떻게 될까요? 계약 갱신청구권은 단 한 번만 사용할 수 있습니다. 따라서 4년이 지나면 다시 새로운 계약을 체결해야 합니다. 이때는 집주인이 보증금이나 월세를 원하는 대로 인상할 수 있습니다. 물론 법정 인상률이 적용되는 것은 아니지만, 주변 시세에 맞춰 크게 인상할 가능성이 있습니다.
따라서 4년 계약 만료가 다가오면 미리 주변 시세를 확인하고, 이사를 갈지 아니면 집주인과 새로운 조건으로 계약을 할지 신중하게 결정해야 합니다. 만약 집주인이 과도한 금액을 요구한다면, 주변의 다른 집을 알아보는 것이 현명할 수 있습니다. 하지만 이사 비용이나 부동산 중개 수수료 등을 고려했을 때, 적정선에서 합의하는 것도 좋은 선택이 될 수 있습니다. 4년이라는 충분한 시간을 활용하여 다음 거주 계획을 미리 세운다면, 갑작스러운 상황에 당황하지 않고 현명하게 대처할 수 있을 것입니다.